Revoluție în Piața Imobiliară: Avansul pentru Rezervarea Apartamentelor, Eliminat Complet! Noi Reguli Stricte pentru Dezvoltatori în „Legea Nordis” Modificată
Piața imobiliară din România este pe cale să sufere transformări semnificative, odată cu noile modificări aduse proiectului de lege inițiat ca reacție la controversatul caz Nordis. Într-o mișcare menită să protejeze cumpărătorii de locuințe și să disciplineze piața, factorii politici au decis eliminarea completă a avansului pe care un dezvoltator îl poate încasa la încheierea promisiunii de vânzare-cumpărare ca formă de rezervare a unui apartament. Mai mult, au fost introduse restricții severe privind modul în care dezvoltatorii pot utiliza banii primiți de la clienți. 🏠💸⚖️
Acest articol, bazat pe documente și analize recente (precum cele publicate de Profit.ro), explorează în detaliu aceste noi prevederi ale așa-numitei „Legi Nordis”, impactul lor potențial asupra dezvoltatorilor și cumpărătorilor, precum și opiniile experților din piață cu privire la eficacitatea și corectitudinea acestor schimbări.
💡 Contextul Inițiativei Legislative: Cazul Nordis și Protecția Cumpărătorilor
Acest proiect de lege a apărut ca o reacție directă la problemele și scandalurile generate de cazul Nordis, unde numeroși clienți au plătit avansuri considerabile pentru apartamente care nu au mai fost finalizate sau livrate conform promisiunilor. Obiectivul principal al legii este de a crește protecția cumpărătorilor de locuințe noi și de a preveni situațiile în care dezvoltatorii utilizează discreționar banii clienților înainte de finalizarea etapelor de construcție.
Principalele Modificări Aducse Proiectului de Lege: Fără Avans la Rezervare, Limite Stricte la Încasări
Cea mai recentă variantă a proiectului, după trecerea prin comisiile parlamentare, aduce schimbări radicale față de formele anterioare:
- 🚫 Eliminarea Completă a Avansului pentru Rezervare: Factorii politici au decis să elimine posibilitatea ca dezvoltatorii să încaseze orice sumă de bani la încheierea promisiunii de vânzare-cumpărare sub formă de avans pentru rezervarea unui apartament, înainte de începerea efectivă a unor etape de construcție.
- 📉 Reducerea Limitei Maxime a Avansului la Semnarea Promisiunii: Limita maximă a avansului total care se poate încasa la semnarea unei promisiuni de vânzare-cumpărare (după ce construcția a demarat și îndeplinește anumite condiții) a scăzut de la 65% (prevăzut în forma adoptată de Senat) la 45%.
- 🏦 Restricționarea Utilizării Banilor de Către Dezvoltatori: Sumele achitate de cumpărător ca avans trebuie depuse într-un cont bancar distinct al dezvoltatorului, dedicat exclusiv edificării proiectului respectiv. Acești bani pot fi cheltuiți de dezvoltator numai în scopul dezvoltării acelui proiect și doar cu ștampila „bun de plată” a persoanei responsabile/dirigintelui de șantier, în următoarele condiții:
- Pentru partea de rezistență: maxim 25% din preț și ulterior finalizării acesteia.
- Pentru partea de instalații: maxim 20% din preț (după finalizarea structurii de rezistență).
Aceste măsuri sunt semnificativ mai stricte decât cele propuse inițial. De exemplu, forma adoptată de Senat prevedea o limită de 15% la rezervare, 25% la structură și 25% la instalații. Chiar și Comisia Juridică a Camerei Deputaților votase anterior pentru o scădere a avansului la rezervare de la 15% la 5%.
⭐ Opinia Expertului: Antoanela Comșa (Global Vision, fost președinte AREI)
Antoanela Comșa consideră că „eliminarea avansului înainte de începerea construcției este un lucru bun”, prevenind situațiile în care dezvoltatorii iau banii și nu mai construiesc. Totuși, atrage atenția că notarea promisiunilor în Cartea Funciară fără niciun avans ar putea permite clienților să se retragă nejustificat la final. Ea sugerează păstrarea unui avans minim (ex. 5%) la semnarea promisiunii, pentru a responsabiliza ambele părți. De asemenea, consideră corectă legarea banilor de etapele de construcție, dar critică pragul de 20% pentru instalații, argumentând că ar trebui eliberat după finalizarea închiderilor și tencuială, nu doar pentru prize, care se montează ultimele.
Alte Prevederi Importante și Modificări Recente
- Amendă pentru Cheltuirea Ilicită a Avansului: Dezvoltatorii care cheltuiesc banii din avans în alte scopuri decât dezvoltarea proiectului respectiv vor fi amendați cu 1% din cifra de afaceri. Această prevedere a rămas valabilă.
- Eliminarea Reducerii la Onorariul Notarului: A fost eliminată prevederea care stipula o reducere de 25% la onorariul notarului dacă clienții erau însoțiți de un avocat la semnarea contractelor.
- Eliminarea Statutului de „Creditori Privilegiați” pentru Cumpărători în Caz de Faliment: Proiectul nu mai include aliniatul care acorda cumpărătorilor (după stat) prioritate la recuperarea banilor în cazul falimentului dezvoltatorului.
- Înscrierea Promisiunilor în Cartea Funciară: Proiectul menține prevederea esențială privind înscrierea obligatorie a promisiunilor de vânzare-cumpărare în Cartea Funciară, pentru a preveni promiterea aceluiași imobil către mai multe persoane.
Proiectul de lege, după ce a fost adoptat de Senat, așteaptă acum votul final în plenul Camerei Deputaților, care este cameră decizională.
Istoricul Inițiativelor Legislative Privind Avansurile Imobiliare
Problema avansurilor mari și a protecției cumpărătorilor nu este nouă. Premierul Ciolacu anunțase încă din octombrie anul trecut intenția de a modifica legislația pentru a limita avansul la 10% (sau 40% cu poliță de asigurare). Au existat și inițiative anterioare din partea PNL (din 2019) și USR (care propunea o limită de 15% la avans), dar care nu au fost adoptate la vremea respectivă.
⚠️ Provocarea Echilibrului: Protecția Cumpărătorilor vs. Viabilitatea Dezvoltatorilor
Găsirea unui echilibru între protejarea robustă a cumpărătorilor de locuințe și asigurarea unui mediu de afaceri predictibil și viabil pentru dezvoltatorii imobiliari corecți este o provocare majoră. Măsurile prea restrictive ar putea descuraja investițiile și dezvoltarea de noi proiecte, în timp ce o legislație prea laxă lasă loc abuzurilor.
⚖️ Spre o Piață Imobiliară Mai Sigură și Transparentă
Indiferent de forma finală a legii, este clar că există o nevoie stringentă de reglementări mai clare și mai stricte în piața imobiliară din România, pentru a construi încredere și a proteja interesele tuturor părților implicate. 👍
Întrebări Frecvente (FAQ) despre Noile Reglementări Imobiliare 🤔
1. Când va intra efectiv în vigoare noua lege privind avansurile imobiliare?
Proiectul de lege trebuie să fie votat în plenul Camerei Deputaților (cameră decizională), apoi promulgat de Președintele României și publicat în Monitorul Oficial. Acest proces poate dura de la câteva săptămâni la câteva luni.
2. Cum afectează aceste modificări dezvoltatorii care se finanțează prin bănci?
Așa cum menționează Antoanela Comșa, această lege este mai relevantă pentru dezvoltatorii care nu se finanțează prin bănci, deoarece băncile impun deja condiții stricte, inclusiv contribuția proprie a dezvoltatorului și un control riguros al utilizării fondurilor. Totuși, noile reguli privind avansurile și utilizarea banilor clienților vor trebui respectate de toți dezvoltatorii.
3. Eliminarea avansului la rezervare va descuraja specula imobiliară?
Teoretic, ar putea reduce posibilitatea ca dezvoltatorii să colecteze sume mari de bani pe baza unor simple promisiuni, înainte de a avea garanții reale privind începerea construcției. Acest lucru ar putea descuraja proiectele speculative și neserioase.
4. Ce se întâmplă cu promisiunile de vânzare-cumpărare deja încheiate sub vechile reguli?
De regulă, o lege nouă se aplică pentru viitor (principiul neretroactivității), cu excepția cazului în care prevede altfel în mod expres pentru anumite situații tranzitorii. Este important de urmărit forma finală a legii și normele de aplicare.
5. Cum pot cumpărătorii să se protejeze mai bine în contextul acestor schimbări?
Indiferent de lege, cumpărătorii ar trebui să fie extrem de vigilenți: să verifice istoricul dezvoltatorului, să consulte un avocat înainte de a semna orice document, să solicite înscrierea promisiunii în Cartea Funciară și să fie atenți la clauzele contractuale privind termenele de finalizare și penalitățile.
Modificările aduse legii avansurilor imobiliare în România, cunoscute sub numele de „Legea Nordis”, reprezintă un pas important către o mai mare transparență și protecție pe piața rezidențială. Rămâne de văzut care va fi forma finală adoptată de Parlament și cum vor fi implementate aceste noi reguli, dar intenția de a disciplina piața și de a proteja cumpărătorii este un semnal pozitiv. 🏘️📜
💬 Părerea ta contează! Cum considerați aceste noi modificări legislative? Credeți că vor reuși să protejeze mai bine cumpărătorii de locuințe și să disciplineze dezvoltatorii? Lăsați un comentariu mai jos!
🔗 Consideri acest subiect important pentru piața imobiliară? Distribuie-l pe rețelele sociale pentru a contribui la o mai bună informare publică!
Articol preluat de pe casahome.ro.